오는 6월 28일부터 수도권과 규제지역에서 주택담보대출(주담대)을 6억 원 초과로 받는 것이 전면 금지됩니다. 특히 다주택자에 대한 주담대는 전면 금지되며, 수도권에서 주담대를 이용해 집을 구입하는 경우 6개월 이내 전입 의무가 부과됩니다. 생애 최초 주택 구입자도 예외가 아니며, LTV 기준이 80%에서 70%로 강화되는 등 전체 금융권에서 실수요 외 주택대출이 크게 제한됩니다.
이러한 조치는 서울을 중심으로 한 부동산 거래 증가, 금리 인하 기대감 등으로 인해 가계부채 증가 속도가 다시 가팔라지는 가운데 발표된 것으로, 정부는 "가계부채를 선제적으로 관리하고 실수요 중심의 금융시장 질서를 세우겠다"고 밝혔습니다.
수도권 주담대 6억 원 제한의 의미
2025년 6월 28일부터 수도권 및 규제지역에서 주택구입을 목적으로 받을 수 있는 주택담보대출의 최대 한도가 6억 원으로 제한됩니다. 이는 고가주택 매매 시 과도한 대출을 막고, 실수요자를 우선하는 금융 질서를 확립하려는 정책입니다.
- 적용 대상: 수도권 및 규제지역
- 대상 주택: 신규 매입 주택(생애 최초 포함)
- 대출 목적: 주택 구입에 한함
- 예외 없음: 기존 실거주 여부와 무관하게 일괄 적용
이 조치는 서울과 경기권에서 늘어나는 부동산 투기성 수요를 억제하는 효과를 기대하고 있으며, 대출 한도 축소로 인해 자금 조달 계획을 재조정해야 하는 경우가 많아질 전망입니다.
다주택자 주담대 전면 금지
다주택자의 경우, 수도권 및 규제지역 내에서는 추가 주택 구입을 위한 주담대가 전면 금지됩니다. 1주택자의 경우에도 기존 주택을 처분하지 않으면 추가 대출이 제한되며, 처분 조건 하에만 일정 수준의 LTV가 적용됩니다.
| 보유주택 수 | 조건 | 적용 LTV | 비고 |
|---|---|---|---|
| 무주택자 | 제한 없음 | 비규제지역 70%, 규제지역 50% | 전입 의무 있음 |
| 1주택자 | 6개월 내 처분 시 | 비규제지역 70%, 규제지역 50% | 기존 주택 처분 조건 |
| 2주택 이상 | 추가 대출 전면 금지 | 적용 불가 | 실거주 예외 없음 |
실거주 목적이 아닌 투자성 매매 수요를 원천 차단하기 위한 조치로, 다주택자들의 대출을 통한 매수는 금융권에서 사실상 봉쇄됩니다.
생애 최초 주담대도 LTV 강화
기존에 생애 최초 주택 구입자에게는 최대 80%까지 LTV(주택담보비율)가 적용됐으나, 이번 정책에서는 70%로 하향 조정됩니다. 이와 함께 6개월 이내 전입 의무도 추가돼 실거주가 확인되어야만 대출이 가능해집니다.
- 기존 생애 최초 LTV: 80%
- 2025년 6월 28일 이후: 70%로 제한
- 전입 조건: 대출 실행 후 6개월 이내 전입
- 적용 대상: 디딤돌·보금자리론 포함 정책대출 전반
생애 최초 주택 구입자를 위한 대출도 실수요 중심으로 재편되며, '전입 조건'은 허위 전입 방지를 위한 핵심 기준으로 작용할 예정입니다.
생활자금 목적 대출 규제와 예외
주택을 담보로 생활비 등 목적의 자금을 마련할 수 있는 생활안정자금 주담대도 이번 규제 강화 대상에 포함됩니다. 수도권 및 규제지역 내 주택을 담보로 생활자금 대출 시 한도는 최대 1억 원으로 제한됩니다.
- 수도권·규제지역: 주택담보 생활자금 대출 한도 최대 1억 원
- 2주택 이상 보유자: 생활자금 대출 전면 금지
- 지방 주택: 금융기관 자율적 판단으로 현행 유지
이번 조치는 투자용 주택 보유자가 담보대출을 통한 추가 자산확장을 방지하고, 서민 중심의 대출 재원을 보전하려는 목적에서 시행됩니다. 특히 2주택 이상 보유자의 경우 사실상 주담대를 통한 자금조달 경로가 완전히 차단됩니다.
갭투자 방지 및 전입 의무 조항
갭투자를 막기 위한 규제도 포함되었습니다. 수도권·규제지역 내 전세대출 중 ‘소유권 이전 조건부 대출’은 금지되며, 주택 구입 후에는 6개월 이내 전입이 의무입니다.
특히 ‘전입 의무’는 대출의 핵심 조건으로 작용하여, 이를 이행하지 않을 경우 대출 회수 또는 대출자격 박탈 등 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 갭투자(실입주 없이 전세를 끼고 매매 후 시세차익을 노리는 방식)의 악용을 방지하기 위한 강력한 조치입니다.
- 전세대출 보증비율: 기존 90% → 80% 축소
- 전입 기한: 대출일로부터 6개월 이내
- 위반 시: 대출 회수, 향후 대출 제한
실거주 수요 외의 투기성 수요를 억제하고, 주택시장 안정을 도모하기 위한 실효성 높은 방안으로 평가받고 있습니다.
정책대출 축소와 금융기관 대응
정부는 전체 가계대출 총량관리를 강화하며, 정책대출(디딤돌, 보금자리론 등) 공급량도 축소하기로 했습니다. 이에 따라 하반기부터는 금융기관별 주담대 공급 여력이 줄어들고, 실수요자 중심의 여신심사 기준이 더욱 엄격해질 전망입니다.
| 항목 | 기존 | 변경 후 |
|---|---|---|
| 가계대출 총량목표 | 100% | 50% 감축 |
| 정책대출 공급계획 | 연간 계획 기준 | 25% 축소 |
| 디딤돌·버팀목·보금자리 | 기존 한도 기준 | 대상별 축소 및 축소된 보증 |
금융권도 전산시스템 개편, 상담창구 직원 교육 등을 통해 혼선 없는 현장 대응에 나설 예정이며, 고객 민원 예방을 위한 조치도 함께 병행됩니다.
💬 자주 묻는 질문 (Q&A)
Q1. 수도권이 아닌 지방은 이번 대출 규제와 무관한가요?
A: 대부분의 규제는 수도권과 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역에 한해 적용됩니다. 지방 일반지역은 상대적으로 규제 강도가 낮으며, 생활자금 목적 주담대도 금융기관 자율에 따릅니다.
Q2. 생애 최초 주택 구입인데도 LTV가 줄어드나요?
A: 네. 기존에는 생애 최초 LTV 80%까지 가능했지만, 6월 28일부터는 70%로 강화됩니다. 실거주 전입 의무도 함께 적용됩니다.
Q3. 주택 매매계약을 이미 체결했는데 새로운 규제를 적용받나요?
A: 아니요. 6월 28일 이전에 주택 매매계약·대출신청 접수가 완료된 경우 경과규정이 적용되어 종전 기준이 유지됩니다.
Q4. 기존에 받은 전세대출은 어떻게 되나요?
A: 기존 전세대출에는 영향을 미치지 않으며, 신규 전세대출 시 보증비율이 90% → 80%로 낮아진다는 점을 유의하셔야 합니다.
Q5. 6개월 전입 의무를 지키지 않으면 어떻게 되나요?
A: 전입 의무를 지키지 않으면 대출 회수, 향후 대출 제한, 금융불이익 발생 가능성이 높습니다. 반드시 이행 여부를 사전에 검토해야 합니다.
🔚 마무리 및 키워드 태그
정부는 이번 수도권 중심의 주택담보대출 규제 강화를 통해 부동산 시장 내 실수요자 중심의 대출 환경을 정착시키고, 가계부채 증가 속도를 선제적으로 관리하려는 의지를 명확히 했습니다. 특히 6억 원 초과 주담대 제한, 다주택자 전면 대출 금지, 생애 최초 대출 요건 강화는 모두 투기 수요 차단과 실거주 중심의 부동산 질서 확립을 목표로 하고 있습니다.
이번 조치는 2025년 6월 28일부터 시행되며, 전 금융권이 이에 맞춰 시스템 개편과 상담창구 안내를 준비 중입니다. 주택 구입을 계획 중이신 분들은 이번 개편 내용에 따른 자금 계획 재검토가 반드시 필요합니다. 특히 실거주 목적이 아니라면 금융권을 통한 주택 매입은 어려워질 수 있으므로 주의가 요구됩니다.
금융정책의 변화는 언제나 시장 전반에 걸쳐 파급력을 지니기에, 정부 발표에 따라 신속하고 합리적인 판단이 요구됩니다. 향후 규제 변화나 보완책이 발표될 경우에도 빠르게 업데이트해 드리겠습니다.