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2026년부터 양도소득세(양도세) 체계가 전면 개편됩니다. 특히 1주택 비과세 요건, 다주택 중과 폐지 여부, 보유·거주기간 산정 방식, 장기보유특별공제(장특공) 변화가 핵심입니다. “언제 팔아야 유리한가?”라는 질문에 답하기 위해, 본 글에서는 2025년 기준과 2026년 변경안을 표로 비교하고, 실제 양도차익별 세액 예시까지 포함했습니다.
※ 본 글은 2025년 11월 기준 정부 발표·개정안 기반입니다. 추가 보완안 발표 시 업데이트됩니다.
1) 핵심 요약 – 2026 양도세 이렇게 달라진다
- 1주택 비과세: 현행과 동일하게 12억 유지 가능성 높음, 단 보유+거주 요건 강화
- 다주택 중과: 2026년부터 중과 완화 또는 폐지 가능성 (잠정)
- 장기보유특별공제: 1주택 보유·거주 조건 “합산형 → 분리형”으로 변경 검토
- 법인 보유 부동산: 추가 중과세율 조정 가능성 있음
- 양도차익 구간 세율: 일부 구간 세율 인하 검토(특히 3억 이하 구간)
2) 2025 vs 2026 양도세 비교표
| 구분 | 2025 기준 | 2026 변경안(잠정) |
|---|---|---|
| 1주택 비과세 기준 | 12억 이하 / 2년 보유 또는 보유+거주 | 12억 유지 but 거주요건 강화 검토 |
| 다주택자 중과 | 최대 +45% 중과 | 중과 완화 또는 폐지 검토 |
| 장기보유특별공제 | 보유+거주 합산 최대 80% | 보유·거주 분리형 개편 검토 |
| 법인 양도 | 기본세율 + 10% 추가세 | 추가세율 확대 검토 |
| 양도차익 세율구간 | 6~45% | 일부 구간 인하 가능성 |
※ 2026 개정안은 세부 조정 중이며, 국회 통과 시 최종 확정됩니다.
3) 실제 차익 구간별 세금 예시 (1주택·다주택 비교)
| 양도차익 | 2025 1주택 | 2026 1주택 예상 | 2025 다주택 | 2026 다주택 예상 |
|---|---|---|---|---|
| 3억 | 약 0원~400만 원 (장특공 반영) | 거주요건 강화 시 증가 가능성 | 약 6,000만 원↑ | 3,000만 원↓ 가능성 |
| 6억 | 장특공 적용 시 약 2,000만 원대 | 산식 변경 시 상승 가능 | 세율 최대 65% 적용 | 중과 완화 시 30%대 가능 |
| 10억 | 보유·거주 모두 충족 시 절세 폭 큼 | 조건 강화 시 세액↑ | 세부담 최고 수준 | 중과 폐지 시 절세여지↑ |
4) 1주택자의 핵심 체크포인트
- 12억 비과세 유지 → 가능성 높음
- 거주요건이 강화되면 “보유만 채워도 비과세”가 불가할 수 있음
- 장기보유특별공제 방식이 바뀌면, 거주기간 미충족자 세액↑
- 2026 이전 매도 vs 이후 매도 → 판단 기준은 ‘거주 충족 여부’
5) 다주택자의 핵심 체크포인트
- 2026년 중과 폐지 가능성 → 조정대상지역 매도 타이밍 전략 중요
- 임대사업자 등록 여부에 따라 세율 차이 큰 편
- 법인 매수·보유 시 2026년 제도 변경 영향 큼
- 보유세(종부세) + 양도세 동시 고려해야 함 → 절세는 “단일년 판단 금지”
6) 절세 전략 요약
- 1주택자는 ‘거주 충족’ 여부가 핵심
- 다주택자는 2026년 전후 매도 시점에 따라 세율 차이 최댓값 발생
- 장특공 산식 개편 전 매도할지, 개편 후 매도할지 선택해야 함
- 법인 보유 부동산 → 2026년부터 불리해질 가능성 큼
- 보유세 증가 구간은 2026 종부세·재산세 비교표 글 참고
FAQ
Q. 2026년 이후 1주택 비과세 기준이 12억에서 바뀌나요?
A. 현 시점에서는 “유지 가능성 높음”이지만, 거주요건 강화 가능성이 있습니다.
Q. 다주택자 중과는 정말 폐지되나요?
A. “완화 또는 폐지 검토 중”이지만, 법안 통과 여부가 최종 확정 변수입니다.
Q. 장기보유특별공제 산식이 바뀌면 누구에게 불리한가요?
A. 보유만 채우고 거주기간 부족한 1주택자에게 불리해질 가능성이 큽니다.
결론
2026년 양도세 개편은 1주택자에게는 ‘거주 충족 여부’, 다주택자에게는 ‘매도 시점 전략’이 핵심입니다. 2025년 안에 매도할지, 2026년 개편을 기다릴지는 장특공·거주·보유·중과를 종합적으로 판단해야 합니다. 본문 표를 기준으로 자신의 보유 자산에 대입해 보시기 바랍니다.
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