2026년부터 보유세 체계가 단계적으로 조정될 예정입니다. 특히 종합부동산세(종부세)와 재산세의 계산 방식, 공정시장가액비율, 장기보유 공제율 등이 조정될 가능성이 크며, 시세·보유 기간·거주 요건에 따라 세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다. 본 글은 2026년 적용 예정 변화 흐름을 기준으로 시세별 예상 부담액과 1주택자·다주택자 사례별 차이를 정리한 자료입니다. (고시 후 확정)
1) 2026년 보유세 개편 핵심 요약
- 종부세 과표구간·세율 재조정 가능성 (1주택자 부담 완화, 다주택자·법인 부담 유지 기조)
- 공정시장가액비율 단계 조정 → 2025년 60% → 2026년 70% 가능성
- 1세대 1주택 장기보유·고령자 공제 유지 (단, 요건 정비 가능)
- 재산세는 공시가격 구간별 세부담 완화 논의, 대신 종부세·보유세 통합 조정 가능성
- 다주택·법인 보유세는 "규제 유지" 방향 → 세부담 차등화 지속
2) 2025 vs 2026 변화 흐름 비교
| 구분 | 2025 | 2026 (예정) | 관찰 포인트 |
|---|---|---|---|
| 공정시장가액비율 | 60% | 70% 가능 | 과세표준 증가 → 종부세 부담↑ |
| 1주택 장기보유 공제 | 최대 80% | 유지 가능, 단 요건 보완 논의 | 고령자·10년 이상 보유 유리 |
| 다주택자 세율 | 조정지역 중과세율 유지 | 강화 or 유지 | 법인·다주택자 부담 지속 |
| 재산세 | 공시가 구간별 누진 | 과세표준+세율 조정 가능 | 중저가 주택 부담 ↓ 가능성 |
※ 위 내용은 확정안이 아닌 ‘발표·검토 수준’ 기준이며, 최종 수치는 고시 후 업데이트됩니다.
3) 아파트 시세별 보유세(종부세+재산세) 비교표 (예시)
※ 아래 표는 1주택 보유 / 15년 이상 거주 / 만 60세 이상 가정 기준 예시이며, 실제 금액은 공시가격·지역·보유년수·연령 등에 따라 달라집니다.
| 시세 기준 | 2025 예상 세액 | 2026 예상 세액 | 변화 폭 |
|---|---|---|---|
| 9억 | 0원 (과세 제외) | 0원 예상 | ±0 |
| 12억 | 약 15만~30만 원 | 약 25만~45만 원 | 상승 가능 |
| 15억 | 약 45만~75만 원 | 약 70만~110만 원 | ↑ 약 30~40만 원 |
| 18억 | 약 95만~140만 원 | 약 130만~190만 원 | ↑ 약 40~60만 원 |
| 20억 | 약 140만~200만 원 | 약 200만~280만 원 | ↑ 약 60~80만 원 |
※ “다주택자·법인”은 위 금액의 1.5~3배 이상 부담 예상.
4) 1주택 vs 다주택 차이 요약
- 1주택자 → 장기보유·고령자 공제 유지 → 세부담 완만
- 다주택자 → 중과세율 유지 + 공제 제한 → 부담 증가 지속
- 법인 보유 → 별도 누진세율 + 공제 없음 → 세금 폭등 가능
5) 2026년 보유세 영향이 큰 유형 TOP 4
- 시세 12억~18억 사이 1주택 보유자 (과표 상승 구간 직접 영향)
- 강남·분당·용산 등 고가 아파트 장기보유자
- 고령 + 임대소득 보유 + 추가 주택 보유자
- 다주택 법인 + 조정대상지역 보유자
6) 대응 전략 3가지 (합법·실전형)
- ① 보유 기간·연령 공제 최대화 → 1주택자는 “10년 + 60세” 기준 확보
- ② 공시가격 변동 체크 → 이의신청 기간 놓치면 과표 확정됨
- ③ 금융절세 계좌로 현금흐름 관리 → ISA 계좌 개요 / 연금저축·IRP 세액공제 활용
FAQ
Q. 2026년부터 바로 적용되나요?
A. 세부 조항은 2025년 말~2026년 초 고시 후 확정됩니다. 본 글은 “발표·검토안 기준”입니다.
Q. 1주택자는 세금이 줄어드나요?
A. 전체 기조는 “1주택 완화 / 다주택 유지”이지만, 시세가 12억 이상이면 부담 증가 가능성이 있습니다.
Q. 2026년 보유세가 오르면 양도세도 오르나요?
A. 보유세·거래세는 별도이나, 정책 방향상 “보유세 ↑ / 거래세 ↓” 논의가 병행되고 있습니다.
결론
2026년 보유세 개편은 단순 세율 조정이 아니라, 공시가격·과표·공제 요건이 함께 바뀌는 구조입니다. 시세 12억 이상 구간은 세부담이 커질 가능성이 높으므로, 지금부터 거주·보유기간·공시지가·공제요건을 점검하는 것이 필요합니다. 다주택자 및 법인 보유자는 별도 대응 전략이 필요합니다.