강남구 아파트 시세별 대출 가능액 정리표 (10억·15억·20억 기준 + 연봉별 필요 자기자본)

강남구 아파트를 준비하시는 분들이 가장 먼저 묻는 것은 단순합니다. “우리 소득으로 얼마까지 대출이 나오고, 현금은 얼마나 있어야 하나?” 2025~2026년에는 LTV보다 DSR이 사실상 최종 한도를 좌우합니다. 아래 표는 시세 10억·15억·20억을 기준으로 가용 대출액(예시)과 필요 자기자본을 한눈에 정리한 자료입니다.

📌 이 글들과 함께 보시면 흐름이 완성됩니다.
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➡ 2026 양도세 변경 + 매도 시점 체크표 총정리

※ 아래 수치는 “공식 정부 발표치”가 아닌 예시 계산이며, 금리·대출상품·만기·기존부채·신용도·지역 정책에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

1) 기준 가정

금리 4.5%, 원리금균등, 만기 30년 (참고 비교용)
개별 차주의 총 DSR 한도 40% 가정
취득세·중개보수·기타 부대비용은 필요 자기자본 계산에서 별도 가산 권고

2) 시세별 대출 가능액 & 필요 자기자본 (예시)

아파트 시세	가정 LTV (참고)	DSR 기준 가용 대출액 (예시)	필요 자기자본 (시세-대출)
10억	최대 40% 가정	약 3.3~4.0억	약 6.0~6.7억
15억	최대 40% 가정	약 4.5~5.2억	약 9.8~10.5억
20억	최대 40% 가정	약 5.2~6.5억	약 13.5~14.8억

※ 동일 시세라도 DSR이 낮으면 LTV 최대치까지 못 받을 수 있습니다. 금리 +1%p 상승 시 대출가능액은 대략 15~18% 감소하는 경향이 있습니다.

3) 연봉별로 보면? (필요 자기자본 추정)

월상환 DSR 40% 기준, 금리 4.5%·만기 30년 가정 시 연봉별 가용 대출액(예시)과 시세별 부족액을 비교합니다.

연봉	월 상환 가능액(40%)	가용 대출액(예시)	10억 구매 필요 현금	15억 구매 필요 현금	20억 구매 필요 현금
5,000만	약 167만	약 3.3억	약 6.7억	약 11.7억	약 16.7억
6,000만	약 200만	약 4.0억	약 6.0억	약 11.0억	약 16.0억
8,000만	약 267만	약 5.3억	약 4.7억	약 9.7억	약 14.7억
1억	약 333만	약 6.5억	약 3.5억	약 8.5억	약 13.5억

※ “필요 현금”은 시세-대출액 단순 차감입니다. 취득세·중개보수·보수공사·이사비 등 부대비용은 별도 예산을 잡으십시오.

4) 금리 변동 민감도 (3.5% ↔ 5.5%)

연봉	3.5% 가용 대출액	5.5% 가용 대출액	차이
6,000만	약 4.5억	약 3.9억	-0.6억
8,000만	약 6.1억	약 5.2억	-0.9억
1억	약 7.6억	약 6.5억	-1.1억

금리 1%p 상승 시 한도 감소 폭이 커지므로, 만기 연장·혼합형 금리·기존부채 정리 등을 병행하는 전략이 필요합니다.

5) 강남구 대출 전략 4단계 (2025~2026)

소득-만기 최적화: 40년 만기 가능 여부 확인 → 월 상환액↓ → 가용 대출액↑
기존부채 정리: 신용대출·카드론 상환 후 주담대 실행 → DSR 여유확보
부부합산 전략: 단독 vs 공동명의 비교(소득·보유 주택 수·세금 영향)
시점 분할: 금리·세제(양도세) 일정 체크 후 매수/매도 타이밍 분리

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